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Weitsichtige und kooperative Steuerung
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Bezahlbare Wohnungen durch städtischen Grunderwerb im Innenbereich

In Umstrukturierungsgebieten im unbeplanten Innenbereich soll die Stadt im Vorgriff der Planungen Flächen zum "Anfangswert" preislimitiert für den öffentlich geförderten Wohnungsbau erwerben. Grunderwerb zum Anfangswert und Weitergabe an die Stadtischen Wohnungsbaugeselllschaften, an Genossenschaften und Baugemeinschaften.

Beispiel zur Anwendung : Das aktuelle Planverfahren zur Entwicklung des Paulanergeländes in der Au.

Schlagworte: Städtebau, Stadtentwicklung, Wohnen
48 Teilnehmer/innen unterstützen den Vorschlag
1 Teilnehmer/innen sind neutral
9 Teilnehmer/innen lehnen den Vorschlag ab

Erklärung: Die Bewertung dient der Ermittlung der besten 10 Ideen. Weitere Infos dazu in den „Häufigen Fragen“.

Kommentar Nr. 3

Antwort der Verwaltung

3

Hallo "Gast",

der Stadtrat hat am 25.01.2012 mit "Wohnen in München V" das bundesweit
größte kommunale wohnungspolitische Handlungsprogramm beschlossen. So
soll das Referat für Stadtplanung und Bauordnung ermächtigt werden,
Planungsbegünstigten aus der sozialgerechten Bodennutzung anzubieten,
dass durch die Stadt oder durch städtische Gesellschaften zusätzliche
Flächen zu dem in der SoBoN-Berechnung ermittelten Endwert angekauft
werden, die über die berechneten Flächen (Förderquote) hinausgehen. Dies
gilt soweit städtische Wohnungsbaumittel dafür zur Verfügung stehen und
nicht mehr als 50 % geförderte Wohnungen in dem jeweiligen
Planungsgebiet vorgesehen sind.

Unter der Bezeichnung Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) schuf die
Stadt u.a. ein Instrument zur Mitfinanzierung städtebaulicher Planungen,
d.h. der Planungsbegünstigte muss sich an der Infrastruktur des
Bebauungsplangebietes (geförderter Wohnungsbau, Erschließungsflächen,
Kindereinrichtungen etc.) finanziell oder durch Abtretung von den
vorstehend genannten - künftigen öffentlichen - Flächen beteiligen. Der
Planungsbegünstigte ist im Rahmen und nach der SoBoN auch verpflichtet,
geförderten Wohnungsbau zu errichten.

Sie schlagen vor, dass die Stadt private Flächen zum "Anfangswert"
erwirbt. Der Begriff Anfangswert ist im Rahmen der SoBoN der
gutachterlich ermittelte Wert vor der Planung, um die Differenz zum Wert
nach Abschluss der Planung, einfach gesagt den sogenannten
Planungsgewinn, zu berechnen. Vom Planungsbegünstigten dessen Grundstück zum sog.
Anfangswert, also zum Wert vor einer eventl. Baurechtserhöhung zu
erwerben, ist nicht realistisch. Kein privater Grundstückseigentümer
verkauft sein Grundstück zum Anfangswert, also quasi verbilligt, wenn
sein Grundstück nach der Überplanung im Rahmen der SoBoN möglicherweise
einen mehrfachen Wert hat. Die Planungsbegünstigten können aus
rechtlichen Gründen nicht gezwungen werden, ihr Grundstück zum
"Anfangswert" zu verkaufen (Stichwort "Enteignung"). Der Stadt bliebe
als Alternative nur der Verzicht auf die Überplanung der Grundstücke/
des Planungsgebiets, was allerdings auch einen Verzicht auf möglichen
Wohnungsbau bedeutet. Da dies nicht gewünscht ist, hat man ein Verfahren
entwickelt, dass dem Eigentümer und Planungsbegünstigten im Rahmen der
SoBoN einen Ertrag ermöglicht, aber auch Pflichten, wie die Realisierung
von gefördertem Wohnungsbau, auferlegt.

Mit freundlichen Grüßen
Kommunalreferat / Referat für Stadtplanung und Bauordnung

Kommentar Nr. 1

Bezahlbare Wohnungen durch städtischen Grunderwerb im Innenbereich

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Kommentar 1 von Gast 1704 zur Erläuterung

Der Bodenpreis regiert das Baugeschehen in München und anderswo. Bei Preisen von aktuell ca. 1.900 €/ m²
Wohnbauland kann man den Bau von bezahlbarem Wohnraum vergessen. Die Miete liegt dann mit 19,0 €/ m²
unbezahlbar hoch für die Mehrzahl der Münchener Mieter. Der Traum vom Wohnungsbau der Genossenschaften oder Baugemeinschaften zerplatzt bei Bodenpreisen über 900 €/ m².

Aber Chancen gibt es in den Umstrukturierungsgebieten im Innenraum der Stadt. Hier ändert sich nach dem Wegzug von großen Industriebetrieben oder der Brauereien das Baurecht. Es muß umgeplant werden und die Stadt besitzt die Planungshoheit, alle neuen Nutzungen, die im Stadtgebiet gebraucht werden festzusetzen. Bevor sich das neue Planungskonzept verfestigt, sollte sie die benötigten Teilflächen im Gebiet zum limitierten „Anfangswert“ erwerben, um den Zugriff zu sichern. Diese städtischen Flächen können dann für die Soziale Wohnbauförderung festgesetzt und zu den limitierten Bodenpreisen an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder Baugemeinschaften übertragen werden.